Каждый объект, относящийся к разряду недвижимости должен иметь свои индивидуальные характеристики.

Важнейшие из них:

• место расположения;
• площадь (земельного участка или здания, помещения, сооружения);
• целевое назначение и разрешенное использование в соответствии с зонированием территорий (для земельных участков).

Исходя из этих показателей государство (в лице своих уполномоченных органов) устанавливает ещё один показатель – стоимость объекта недвижимости.

Кадастровая стоимость недвижимости определяется государством с помощью методов массовой оценки, а значит с многочисленными нарушениями, поскольку государственные оценщики, выполняющие кадастровую оценку, совершенно не учитывают индивидуальные особенности недвижимости. При этом, надо понимать, что абсолютно никакой роли не играет и то обстоятельство, в чьей именно собственности (гражданина, юридического лица, муниципального образования, государства) находится тот или иной объект.

Таким образом, кадастровая стоимость – это такая величина, которая имеет денежное выражение и определяется государственными оценщиками по правилам, устанавливаемым самим государством.

Для чего нужна кадастровая стоимость ?

В деловом обороте кадастровая стоимость практически не играет никакой роли. В частности, мало кто может сказать, что эта величина учитывается при купле – продаже недвижимости между двумя частными лицами. Вместе с тем, она нужна, прежде всего, государству, ведь с её помощью можно рассчитать и взыскать следующие платежи в бюджет:

1. земельный налог.Плательщиками являются организации и физические лица, обладающие земельными участками на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения.
2. налог на имущество организаций.Плательщиками являются организации, имеющие в собственности недвижимость, не относящейся к земле (здания, помещения, сооружения). Налогом облагается также имущество, переданное во временное владение, в пользование, распоряжение, доверительное управление, внесенное в совместную деятельность или полученное по концессионному соглашению.
3. арендная плата.Если недвижимость относится к собственности государства или муниципальных образований, оно может быть передано в аренду. Так, на территории города Москвы в аренду принято отдавать земельные участки под зданиями собственникам и иным владельцам этих зданий. Для определения размера этой платы используется кадастровая стоимость недвижимости. В этих случаях арендная плата исчисляется в процентах от кадастровой стоимости земельного участка в соответствии с разрешенным использованием земельного участка и наличием дополнительных условий его использования.

Таким образом, величина кадастровой стоимости недвижимости напрямую влияет на размер денежных отчислений в бюджет со стороны бизнеса, действующего с использованием объектов недвижимости. Чем меньше кадастровая стоимость, тем меньше будут обязательные платежи в бюджет.

Как и кто устанавливает кадастровую стоимость ?

Формально, порядок установления кадастровой стоимости установлен актами в ранге федерального закона об оценочной деятельности. Однако, в действительности, этот вопрос отдан на откуп местных органов власти, а также отдельных ведомств, которые и решают его своими подзаконными актами, которые, в частности, обжалуются при несогласии с кадастровой стоимостью.

Можно ли изменить или снизить кадастровую стоимость ?

Для начала нужно ответить на вопрос – а зачем это нужно? Как мы уже выяснили, проводя государственную оценку и устанавливая кадастровую стоимость недвижимости, государство преследует свои и только свои бюджетные интересы. Отсюда следует, что кадастровая стоимость никогда не может быть равной рыночной стоимости недвижимости. Да и установить индивидуальную рыночную стоимость каждого конкретного объекта объективно не возможно за тот короткий срок, который отмерен для работы государственных оценщиков.

Итак, кадастровая стоимость не равна рыночной. Понятно, что и быть меньше, чем рыночная, кадастровая величина также не может, ведь иначе теряется весь смысл фискальной политики государства.

Если кадастровая стоимость недвижимости превышает рыночную, то значит и обязательные платежи в бюджет (налоги, арендная плата и пр.) превышают реальные значения, которые организации и граждане могли бы на деле платить государству.

Как снизить кадастровую стоимость недвижимости ?

1. Сначала заинтересованное лицо должно обратиться в специально созданный для этих целей орган при территориальных управлениях Росреестра – Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. Это орган, рассматривающий заявление о снижении кадастровой стоимости недвижимости по определенной процедуре. Здесь весьма важно вооружиться хорошим представителем, который может проконтролировать ход индивидуальной оценки недвижимости и представить интересы заявителя на заседании упомянутой Комиссии.

2. Если на уровне Комиссии кадастровую стоимость снизить не удалось (по статистике на уровне Комиссии снижение происходит у 20 – 30 % заявителей), то наступает судебная стадия. Поскольку в судебном процессе вопрос снижения рассматривается в открытых судебных заседаниях на основе принципов состязательности и равенства сторон, то здесь шансы на успех зависят только от специалиста.

Для чего нужен адвокат в суде по оспариванию кадастровой стоимости?

Наверняка адвокат нужен в суде для того, что бы профессионально и грамотно отстоять интересы без потерь во времени. Кроме того, юрист, имея опыт в данной категории споров, правильно составит административный иск в суд; подберет и проведет досудебную кадастровую оценку объекта с минимальными расходами; проведет подбор в суде экспертного учреждения для проведения судебной оценки, что значительно сэкономит средства доверителя; получит решение суда за Вас. Кроме того, юрист, в силу своего статуса, несет персональную ответственность за оказываемые им услуги.